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Cabinet Verger

CLASSEMENT D'IMMEUBLE

Il existe deux modes de protection d'un immeuble : l'inscription à l'inventaire supplémentaire des Monuments historiques et le classement proprement dit.

Cette protection assure la pérennité de celui-ci et garantit sa conservation.

Vous trouverez également sur cette page les règles applicables en matière de fiscalité et une synthèse de toutes ces informations.

I) L'IMMEUBLE CLASSE

Il ne peut être détruit, déplacé ou modifié; même en partie, ni être l’objet d’un travail de restauration ou de réparation, sans l’accord préalable du ministère chargé de la Culture. Les travaux autorisés s’effectuent sous la surveillance de son administration. Aucune construction neuve ne peut être adossée à un immeuble classé sans une autorisation spéciale du ministre chargé de la Culture. Les immeubles classés sont imprescriptibles

Il ne peut être cédé sans que le ministère chargé de la Culture en soit informé; il ne peut s’acquérir par prescription et ne peut être ex­proprié sans que le ministère ait été consulté.

Toute modification effectuée dans le champ de visibilité d’un bâtiment classé doit obtenir l’accord de l’architecte des bâtiments de France. Est considéré dans le champ de visibilité du monument tout autre immeuble distant de celui-ci d’au moins 500 m et visible de celui-ci ou en même temps que lui.

1°) Gros travaux

Initiative: le propriétaire conserve naturellement l’initiative de ceux-ci. L’administration peut toujours faire exécuter d’office et en laissant 50% du coût à la charge du propriétaire, les travaux de réparation et d’entretien jugés indispensables à la conservation du monument historique

Participation de l’État : les travaux de restauration peuvent bénéficier d’une participation financière de l’État. Celle-ci peut varier de 20 à 50% et être exceptionnellement plus élevée dans le cas de propriétaires particulièrement défavorisés au regard de la charge patrimoniale qui leur incombe.

L’aide de l’ État n’est pas exclusive des aides que le propriétaire peut obtenir d’autres collectivités publiques. Elle est décidée au cas par cas, après étude de chaque dossier.

Dans le cas où le propriétaire assure la maîtrise d’ouvrage des travaux, il commande le projet de restauration à l’archi­tecte en chef des monuments historiques compétent territorialement. Sur proposition de ce dernier, il consulte et sélectionne les entreprises aptes à réaliser les travaux projetés.

Il attribue les marchés et en assure le règlement. L’ État lui notifie la participation financière sollicitée sous la forme d’un arrêté de subvention pris par le préfet de région après approbation par ce dernier du programme annuel des travaux établi sur proposition de la direction régionale des affaires culturelles. Les travaux peuvent alors être engagés sous réserve d’en avoir obtenu préalablement l’autorisation

Le recours à l’architecte en chef des monuments historiques territorialement compétent est obligatoire en cas d’aide finan­cière de l’État.

Dans le cas où l’ État assure la maîtrise d’ouvrage de l’opération de restauration, une convention est passée entre le propriétaire et l’ État, arrêtant la participation financière du propriétaire. L’ État prend en charge la gestion administrative et budgétaire de l’opération.

2°) Travaux d’entretien

Initiative : le propriétaire est naturellement tenu d’assurer la charge d’entretien dit “de bon père de famille” de son immeuble classé. L’architecte des bâtiments de France doit veiller à sa bonne exécution.

Participation de l’ État : les travaux d’entretien peuvent bénéficier d’une participation financière de l’ État pouvant atteindre 50% du montant des travaux. Par ailleurs, l’aide de l’ État n’exclut pas les autres aides dont peut bénéficier le propriétaire.

Maîtrise d’œuvre : en cas d’aide Financière de l’état, la maîtrise d’œuvre est assurée par l’architecte des bâtiments de France dans l’exercice normal de ses missions de service public. Dans tous les cas, ces travaux font l’objet d’une autorisation.

B) L'IMMEUBLE INSCRIT

Le propriétaire d’un édifice inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques, conserve la responsabilité totale de sa conservation.

Le ministère chargé de la Culture doit être informé 4 mois avant tout projet de travail de restauration ou de réparation.

1°) Permis de démolir

Il est nécessaire de déposer une demande de permis de démolir auprès du maire de la commune ainsi qu’à la direction régionale des affaires culturelles de la région concernée. Le permis est subordonné à l’accord exprès du ministre chargé de la Culture.

Il est indispensable de déposer une demande de permis de construire pour toute modification concernant un édifice inscrit. Cette demande de permis est également transmise pour autorisation au ministre chargé de la Culture.

Elle doit être adressée au maire de la commune dont dépend l’édifice inscrit, ainsi qu’à la direction régionale des affaires culturelles de la région concernée.

Le délai d’instruction part de la date du dépôt à la direction régionale des affaires culturelles.

2°) Aide financière de l’État

Une aide financière de L’État peut être accordée. Elle est plafonnée à 40% du montant des travaux hors taxes et est attribuée sous forme de subvention décidée par le préfet de région sur proposition de la direction régionale des affaires culturelles.

La notification de cette subvention doit être antérieure au démarrage des travaux.

3°) Exécution des travaux

Les travaux autorisés sur un immeuble inscrit sont réalisés par l’architecte et les entreprises au choix du propriétaire, mais de préférence par un architecte ayant reçu une formation spécifique à la conservation du patrimoine.

L’architecte des bâtiments de France veille à la conformité des travaux

L’immeuble inscrit ne peut être détruit, même partiellement sans l’accord du ministre chargé de la Culture. Il ne peut être modifié; même en partie, ni être l’objet d’un travail de restauration ou de réparation, sans que le ministère chargé de la Culture en soit informé quatre mois auparavant. Le ministère ne peut s’opposer à ces travaux en engageant une procédure de classement.

Toute modification effectuée dans le champ de visibilité d’un bâtiment inscrit doit obtenir l’accord de l’architecte des bâtiments de France. Est considéré dans le champ de visibilité du monument tout autre immeuble distant de moins de 500 m et visible de celui-ci ou en même temps que lui.

C) FISCALITE

Le propriétaire d’un bâtiment protégé au titre de la loi du 31 décembre 1913, bénéficie de déductions fiscales de charges liées à sa propriété:

    - 100% de la part à sa charge des travaux subventionnés ef­fectués sur le monument

    - 50% des autres charges si le monument n’est pas ouvert à la visite

    - exonération totale des droits de mutation à titre gratuit (succession et donation), subordonnée à la passation d’une convention-type entre l’État et les héritiers. Cette convention comporte un certain nombre d’engagements : ouverture au public du monument, entretien des objets et éléments de décor qui y sont conservés, maintien et présentation de ces objets à la visite, mise à la disposition gratuite des collectivités

Sont considérés comme ouverts à la visite au sens du code général des impôts les immeubles que le public est admis à visiter au moins 50 jours dont 25 jours fériés d’avril à septembre inclus ou 40 jours de juillet à septembre inclus.

Ces dispositions peuvent être appliquées à des immeubles non protégés sous certaines conditions et sous réserve d’un agrément spécial accordé par le ministre du budget (art. 41 H du code général des impôts et 17 A de l’annexe.)

D) SYNTHESE

1°) Avantages :

Ils sont bien évidemment de nature financière en terme de subventions :

-Pour un immeuble inscrit : 20% du clos et couvert.

-Pour un immeuble classé : 40 % des parties classées + déductions fiscales (feuilles bleues des impôts).

2°) Contraintes :

Ils concernent la maîtrise d’œuvre :

Pour un immeuble inscrit : A priori liberté de choix sauf mention particulière sur autorisation DRAC. Alourdi fortement la gestion des projets de travaux qui doivent faire l’objet de déclaration et d’autorisation après l’accord et le vote de l’assemblée générale de la copropriété. Une deuxième assemblée est donc souvent indispensable pour faire coïncider les exigences de la DRAC avec le budget retenu par l’assemblée. Tout projet doit donc être envisagé sur une période d’environ deux voire trois ans.

Pour un immeuble classé : Intervention obligatoire de l’architecte en chef des monuments historiques. En matière de copropriété, il devient très difficile de faire cohabiter projet, subvention, financement, assemblée générale etc….. Inévitablement, tout projet nécessite une très lourde préparation du dossier. A noter enfin une possible injonction de travaux de l’architecte des bâtiments de France.

3°)Fiscalité

Il est bon de préciser que l’exonération totale des droits de mutation à titre gratuit (succession et donation) ne pourra s’appliquer à l'immeuble qui se doit de rester un bâtiment totalement privé.